România se confruntă cu o criză imobiliară acută, alimentată de creșterea rapidă a prețurilor și de legislația recent adoptată, care favorizează speculația și riscă să reducă numărul proprietarilor. Prețurile locuințelor în marile orașe depășesc de mult nivelul de acum câțiva ani, raportul dintre venituri și costurile de achiziție fiind celui puțin alarmant.

Piața imobiliară și creșterea artificială a prețurilor

Prețurile la apartamente și case, atât în București, cât și în Cluj, Timișoara sau Brașov, au crescut accelerat în ultimii ani, chiar dacă nivelul veniturilor locale nu a ținut pasul. În București, un apartament cu două camere în zone precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază între 120.000 și 180.000 de euro, ceea ce înseamnă că achiziția necesită între 8 și 10 salarii medii pentru un angajat cu salariu net între 1.200 și 1.400 de euro pe lună. În Cluj, tariful mediu pe metru pătrat a depășit pragul de 2.500 – 3.000 de euro în anumite cartiere, în condițiile în care veniturile locale, deși peste media națională, nu au reușit să țină pasul cu aceste creșteri.

Experții atrag atenția asupra faptului că aceste creșteri nu sunt generate de legile pieței, ci sunt artificiale și alimentate de fondurile de investiții. Acestea cumpără în serie apartamente pentru a le revinde ulterior, ținând uneori închise locuințele ani de zile pentru a maximiza profitul. În prezent, o parte semnificativă din achizițiile nou-construite în faza de șantier sunt făcute de investitori, cu scopul de revânzare rapidă după finalizare.

Legislația și riscul pierderii locuințelor

Un alt factor care agravează criza este modificarea legislației din anul 2023, adoptată discret de Guvernul Bolojan. Noile prevederi reduc timpul și procedurile de recuperare a datoriilor, permițând firmelor de recuperare să preia direct proprietățile, fără implicarea notarilor. Specialiștii consideră că această lege crește semnificativ riscul ca românii să-și piardă casele mai ușor.

În plus, lipsea unei strategii naționale de locuire și măsuri concrete de protecție pentru cumpărătorii autohtoni, aspect ce poate duce la scăderea procentului de proprietari în România. În prezent, România este aproape de un prag critic: numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depășind 218.000 de unități, conform datelor platformei Storia.

Speculațiile și achizițiile în serie

Fondurile de investiții din România, atât OPCVM-uri, cât și ETF-uri, cumpără masiv apartamente în serie, în special în capitale și mari orașe. Acestea păstrează imobilele goale pentru perioade lungi, având ca scop valorificarea ulterioară a lor la prețuri mai mari.

Acest fenomen distorsionează piața și favorizează formula „cumpără și așteaptă aprecierea”. Achizițiile în faza de șantier pentru revânzare rapidă, practicate de 30-40% din investitori în centre precum București, Cluj sau Iași, împing piața spre o tendință de supraevaluare. În cazul Bucureștiului, numărul de locuințe neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu.

Speculația, motivul principal al creșterii prețurilor

Achizițiile de active sigure, păstrate goale pentru protejarea de inflație și instabilitate politică, sunt printre principalele motive ale creșterilor. Achizițiile de pe piață nu mai sunt doar pentru locuit, ci și pentru speculație, ceea ce a dus la o scădere a ofertei pentru cumpărătorii obișnuiți.

În orașe precum București, Cluj, Sibiu și Iași, cumpărătorii individuali devin tot mai puțin relevanți, fiind înlocuiți de fonduri mari. La nivel internațional, țări precum Canada au introdus taxe pentru locuințele neocupate pentru a tempera aceste fenomene, dar rezultatele sunt limitate, din cauza forței presiunii capitalului global.

Impactul platformelor de închirieri pe termen scurt

Expansiunea platformelor precum Airbnb și Booking a redus semnificativ fondul de locuințe disponibile pentru închirierea pe termen lung. În București, Cluj și Sibiu, apar tot mai puține apartamente disponibile pentru vânzare, iar reglementările pentru înregistrarea imobilelor turistice vor obliga proprietarii să se conformeze pentru a putea lista online.

Implementarea acestor reguli poate crește disponibilitatea de locuințe pentru cumpărătorii obișnuiți, însă fenomenul a avut deja ca efect creșterea chiriilor în centrul orașelor, cu rate de până la 749 de euro pentru un apartament cu trei camere în București.

Necesitatea unei reglementări eficiente

Expertiza indică urgența adoptării unei legi clare a chiriilor, pentru a combate evaziunea fiscală și pentru a proteja chiriașii. În condițiile actuale, statusul pieței imobiliare se aseamănă cu un „vest sălbatic”, fără reglementări stricte care să limiteze speculațiile.

Mai mult, România are nevoie de un program național adaptat realităților pieței, pentru a sprijini tinerii în accederea la proprietate. Actualul program „Prima Casă” a devenit ineficient din cauza condițiilor neprielnice pentru tineri și a prețurilor ridicate ale locuințelor.

**Autorii recomandă** implementarea unei noi legi a chiriilor, introducerea unui program de credite garantate de stat pentru tineri, precum și intervenții ale Autorității de Supraveghere Financiară și Consiliului Concurenței pentru transparență și stabilitate în piață.

Criza imobiliară românească rămâne o problemă urgentă, cu impact direct asupra stabilității sociale și a viitorului proprietarilor autohtoni.