Ce condiții trebuie respectate pentru a vinde uscătoria blocului?
În contextul locuirii în , relațiile între proprietar și spațiile comune devin adesea o sursă de confuzie. În mod particular, spații precum uscătoria blocului ridică întrebări legate de dreptul de vânzare sau de închiriere. Iată, mai ales, ce prevede legislația românească și care sunt consecințele încălcării acestor reguli.
Dreptul de proprietate privată și spațiile ale zonei
„Primul și cel mai important drept este dreptul de proprietate. Acesta conferă deținătorului libertatea de a utiliza, închiria, valorifica sau ipoteca proprietatea sa. Proprietarul are libertatea de a decide cum folosește spațiul, în limitele legii și fără a aduce prejudicii altor persoane.”
Principiul reflectă atribuțiile clasice ale dreptului de proprietate, explicate de avocatul Adrian Cuculis.
„În teorie, dreptul de proprietate include trei componentes: usus (dreptul de a folosi), fructus (dreptul de a obține venituri) și abusus (dreptul de a dispune – cum ar fi vânzarea). Nimeni nu poate interveni asupra acestor drepturi”, a declarat specialistul.
Aceste drepturi se aplică spațiului privat (apartament, spațiu cu altă destinație), dar nu sunt exercitate în mod liber asupra părților comune ale apartamentului. Zone precum scara, acoperișul, uscătoria sau subsolul sunt considerate părți comune, reglementate de Legea nr. 196/2018 și de dispozițiile din Noul Cod Civil.
Conform art. 649 din Noul Cod Civil, „Se consideră părți comune … coșurile de fum și de ventilare, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii”.
Acest regulament stabilește că spațiile „nu pot fi utilizate decât în comun”, fiind supuse unor drepturi de coproprietate forțată. Astfel, uscătoria blocului devine proprietate indivizată a tuturor coproprietarilor și nu poate fi valorificată individual, conform sursei menționate.
foto ilustrativ: sursa foto: Envato
Dacă se intenționează vânzarea uscătoriei, este necesar să se țină cont de următoarele:
- Modificarea destinației părții comune. Potrivit art. 36 din Legea 196/2018 („Schimbarea destinației proprietății comune”) este permisă doar dacă nu se lezază drepturile celorlalți coproprietari, nu se împiedică utilizarea în condiții normale a condominiului, există acordul scris al tuturor proprietarilor și se obțin toate autorizațiile și avizele necesare.
- În cazul în care uscătoria urmează să fie vândută ca spațiu privat, schimbarea destinației – de la comun la privat – trebuie realizată respectând aceste condiții.
Conform articolului 43-44 din Legea 196/2018, încetarea destinației comune se poate realiza numai cu acordul scris al tuturor coproprietarilor din condominiu. În cazul acestei convenții, „înstrăinarea sau ipotecarea se poate face doar cu acceptul tuturor proprietarilor”.
Prin urmare, vânzarea uscătoriei necesită consimțământul unanim al coproprietarilor blocului.
Ce trebuie verificat de un proprietar interesat de vânzare:
- Să se asigure că în registrul funciar există o evidență clară și corectă a spațiului comun.
- Să convoace adunarea generală a Asociației de Proprietari și să obțină acordul scris al tuturor coproprietarilor.
- Să verifice dacă destinația uscătoriei poate fi schimbată (în conformitate cu art. 38-40 din Legea 196/2018), obținând autorizațiile și notificările necesare de la autoritățile locale.
- Să întocmească documentația cadastrală și să înregistreze în cartea funciară modificările privind destinația și structura spațiului.
Autorul recomandă:
Primăria Capitalei va reconstrui blocul distrus de explozie, din Rahova. Ce se întâmplă cu beneficiarilor?
