Schimbări semnificative în peisajul sectorului imobiliar din România. Legea Nordis, recent depusă, după izbucnirea scandalului legat de compania de imobiliare Nordis – care introduce noi reglementări pentru achiziția de proprietăți și are ca scop protejarea cumpărătorilor – a fost adoptată de Parlamentul României.

Reformele legislative au primit, astăzi, votul unanim al deputaților, o situație rară în Camera Deputaților.

Legea care va modifica regulile în domeniul imobiliar ajunge pe masa președintelui Nicușor Dan pentru promulgare. Având în vedere votul unanim, este puțin probabil ca această lege să fie contestată la Curtea Constituțională. Legal, dacă apar obiecții, președintele României poate sesiza CCR sau poate trimite proiectul înapoi în Parlament pentru reexaminare.

Proiectul modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, având ca scop protejarea cumpărătorilor de practici abuzive. Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, pe numele dezvoltatorului, și vor putea fi utilizate doar pentru continuarea proiectului imobiliar.

Camera Deputaților a fost forul decizional. Proiectul a fost deja aprobat de Senat pe 14 aprilie 2025

Potrivit noilor prevederi, Legea Nordis va modifica cuantumul avansului pentru rezervarea unui imobil. Mai precis, dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul fizic al proiectului: 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor (restabilit de Camera Deputaților față de forma adoptată de Senat, unde era tot 25%).

Procedurile în cazul achiziției de locuințe. Ce prevede noua „Lege Nordis”

• Dezvoltatorii imobiliari vor fi obligați să înregistreze în Cartea Funciară promisiunile de vânzare-cumpărare, pentru a preveni vânzarea aceleiași proprietăți către mai mulți cumpărători.
• Limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la maxim 15% la semnarea acordului de vânzare-cumpărare, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor.
• Sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont separat, utilizat exclusiv pentru proiectul imobiliar. Folosirea acestor fonduri în alte scopuri va fi sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
• În caz de insolvabilitate a dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori privilegiați, având prioritate la recuperarea banilor, după statul român.

„Din punctul meu de vedere, partea cu instalațiile este discutabilă”

Expertul imobiliar Antoanela Comșa, președintele Asociației Investitorilor în Imobiliare, explică pentru GÂNDUL avantajele și dezavantajele noii Legi Nordis – ce impact va avea asupra sectorului imobiliar din România.

Interlocutoarea susține că cea mai benefică prevedere este faptul că se va crește transparența în domeniu, considerând că această măsură era necesară.

„Ca dezvoltator, nu plătești integral lucrările din start. Motivul pentru care se impune acest 15% este că, pentru creditele ipotecare, avansul trebuie să fie de 15%, iar apoi se plătesc alte 25% la finalizarea structurii și 20% după finalizarea instalațiilor. Dacă vrei să plătești 80% din valoare, poți, dar legea limitează sumele. În privința instalațiilor, consider că este discutabil, pentru că tehnologia de construcție a unui bloc urmează etape precise: inițial se realizează structura, apoi zidăria și pereții interiori. După aceea, vin instalatorii și finisorii pentru instalații și finisaje, fiind un proces continuu de suprapunere, fără un moment clar de terminare.”

„Ei vin și montează instalațiile, finisează și toarnă șapa, apoi se repetă procesul. La finalizarea instalățiilor, în momentul recepției, acestea sunt considerate finalizate. Dacă legea specifica clar momentul final al instalațiilor, această problemă s-ar rezolva. În cazul de față, însă, termenul este vag, iar cei 20% nu pot fi justificați dacă nu există o definiție clară a momentului de terminare.”

Dacă se preciza clar faptul că fațada reprezintă momentul final pentru aceste sume, poate s-ar justifica plata celor 20%. În caz contrar, acestea pot fi amânate, deoarece instalațiile sunt considerate finalizate la recepție. Este necesar să se definească exact când se consideră încheiate instalațiile pentru a evita interpretări ambiguue.

Impactul Legii Nordis asupra dezvoltatorilor imobiliari: „Dezvoltatorii mari și serioși utilizează credite bancare”

Antoanela Comșa afirmă că legea va avea cel mai mare efect asupra dezvoltatorilor mici, evidențiind că nu este destinată companiilor finanțate prin credite bancare.

„Unele bănci nu permit utilizarea fondurilor clienților în anumite conturi speciale. În cazul unor bănci, până la 30% din avansurile încasate poate fi utilizat, dar în general, dezvoltatorii finanțați bancar pot folosi numai între 15-30%. Pentru cei care se finanțează exclusiv din avansuri, această restricție poate reprezenta o problemă, mai ales dacă ritmul vânzărilor este slab.”

„Este nevoie de clarificări privind aplicabilitatea și momentul intrării în vigoare. De exemplu, un proiect început acum patru luni și nefinalizat nu va avea suficienți vânzări pentru a respecta noile limite. Astfel, dezvoltatorii fără finanțare bancară vor întâmpina dificultăți în finalizarea proiectelor.”

„Dezavantajul este că această lege favorizează marii dezvoltatori, care au resurse financiare solide, în timp ce întreprinderile mai mici și cele fără finanțare de la bancă pot fi afectate. Totuși, pentru companiile serioase, acest sistem de finanțare bancară reprezintă un avantaj major.”

Următorul pas în domeniul imobiliar: contracte fără clauze abuzive

Expertul recunoaște că viitorul proeminent pentru sector include adoptarea unor contracte imobiliare cu clauze transparente, pentru a asigura protecția consumatorilor.

„Este o măsură benefică pentru piață, fiind nevoie de modele de contracte cu condiții clare. Astfel, consumatorii vor înțelege mai bine drepturile și obligațiile, sporind transparența în tranzacții.”

Pasul următor, din punctul său de vedere, ar implica eliminarea clauzelor abuzive din contracte. „Am întâlnit contracte în piață în care dezvoltatorii pot amâna lucrările mult timp dacă constructorul întâmpină dificultăți. În cazul de față, riscă să se creeze o colaborare disfuncțională între părți, iar cumpărătorul final să nu fie protejat corespunzător.”

„Cifra de afaceri se face doar din contractele de vânzare-cumpărare”

Specialistul semnalează și aspecte discutabile ale noilor prevederi, în special cele referitoare la sumele de avans depuse în conturi speciale.

„Avansurile sunt strânse într-un cont separat și pot fi folosite doar cu avizul directorului de șantier pentru destinația inițială. Cred că această procedură este ineficientă, deoarece dirigintele trebuie să cunoască toate contractele pentru a verifica utilizarea fondurilor. În plus, ar fi mai simplu o declarație notarială pe proprie răspundere a dezvoltatorului.”

Folosirea fondurilor în alte scopuri este incriminată cu amendă de 1% din cifra de afaceri, dacă nu constituie infracțiune. Totuși, pentru că majoritatea dezvoltărilor se realizează prin companii noi, fără cifră de afaceri existentă înainte de semnarea contractului, această sancțiune devine ineficientă, iar efectul său asupra pieței rămâne discutabil, conform expertului.

Noua prevedere: preapartamentarea

• Un element inovator este introducerea conceptului de preapartamentare. Fiecare unitate locativă va avea o carte funciară individuală încă din etapa de proiect pentru a preveni supraînscrierile și vânzările multiple.

Proiectul a fost inițiat de 72 de deputați, dintre care patru de la PNL și 68 de la PSD, inclusiv fostul lider social-democrat Marcel Ciolacu.

Sursă foto: Colaj Gândul

RECOMANDAREA AUTORULUI:

• Expert imobiliar: „Numărul apartamentelor noi va reduce până în 2024, în București și alte orașe. Creșterea ratelor bancare va duce la majorarea chiriilor”
• Visul de a avea o „casă, dulce casă”, devine o chestiune de închiriere pe termen lung. „Orice se poate întâmpla pe piața imobiliară. Nu toți dezvoltatorii sunt «afaceriști fără scrupule»”
• Marcel Ciolacu despre o nouă legislație în urma scandalului Nordis: „Este foarte probabil să fie aprobată săptămâna viitoare” / Ce schimbări aduce