România: dreptul de folosință asupra unui imobil – ce trebuie știut

Dreptul de folosință asupra unui imobil permite unei persoane să utilizeze un bun și să beneficieze de avantajele acestuia, fără a deține formal proprietatea. În condițiile legii, această formă de drept conferă anumite libertăți, dar limitează atributul de dispoziție asupra imobilului.

Ce reprezintă dreptul de folosință

Dreptul de folosință permite unei persoane să locuiască sau să folosească un bun, chiar dacă actele de proprietate aparțin altei persoane. De exemplu, chiriașul are dreptul să locuiască într-un apartament conform contractului, dar nu are dreptul să vândă sau să altereze imobilul.

Unele forme de drept de folosință reglementate prin Codul civil includ uzufructul, uzul, abitația, superficialia și alte modalități de utilizare legală a unui bun. Acestea pot fi temporare sau permanente, gratuite sau contra cost, și pot fi transmise sau nu prin contract.

Cazuri comune de drept de folosință sunt uzufructul viager, în cazul în care părinții pot dona un apartament copiilor, păstrându-și dreptul de a locui în continuare în imobil până la sfârșitul vieții. În astfel de situații, proprietarul imobilului devine copilul, dar părinții beneficiază de dreptul de folosință, în funcție de acordul inițial.

Limitele dreptului de folosință în raport cu vânzarea imobilului

Persoana cu drept de folosință nu poate vinde, dona, ipotecă, sau lăsa moștenire un imobil, încălcând atributul de dispoziție, care aparține exclusiv proprietarului. Legislația precizează clar că, deși cineva poate locui ani întregi într-un apartament și poate suporta cheltuielile pentru întreținere, acest fapt nu conferă automat dreptul de a dispune de bun.

Aceasta înseamnă că orice decizie majoră asupra imobilului, precum încheierea unui contract de vânzare sau modificări structurale, trebuie să aibă acordul proprietarului.

Poți modifica sau renova locuința?

Persoana cu drept de folosință poate realiza modificări minore necesare utilizării obișnuite, precum schimbarea mobilierului sau reparații simple. Însă, intervențiile majore, cum ar fi spargerea pereților, modificarea structurii sau schimbarea destinației, sunt interzise fără acordul proprietarului.

De exemplu, chiriașul nu poate face lucrări de renovare majore fără a obține prealabil aprobarea proprietarului, în timp ce în cazul uzufructului, titularul trebuie să utilizeze bunul fără a-i prejudiciala valoarea sau integritatea.

Poți închiria mai departe un imobil cu drept de folosință?

Dreptul de a închiria sau subînchiria depinde de tipul dreptului de folosință și de prevederile contractuale. În anumite condiții, subînchirierea poate fi permisă doar cu acordul expres al proprietarului, iar în alte situații, legea sau contractul interzic transmiterea folosinței către terți.

De exemplu, un chiriaș nu poate subînchiria apartamentul dacă acest lucru este interzis în contract, în timp ce pentru titularii uzufructului, închirirea poate fi posibilă dacă legea sau actele nu prevede altfel.

Diferențe între proprietate și dreptul de folosință

Proprietarul are cele mai extinse drepturi asupra unui bun, inclusiv să vândă, să închirieze, să doneze, să lase moștenire și să transforme imobilul. În schimb, deținătorul dreptului de folosință poate doar să utilizeze bunul în limitele permisivei legale sau contractuale.

Confuzia frecventă în practică este aceea că statul în anumite imobile pentru mulți ani le conferă, automat, drepturi similare proprietarului. Însă, din punct de vedere legal, dreptul de folosință nu oferă aceste puteri de dispoziție și nu include posibiliatea de a vinde sau modifica imobilul fără consimțământul proprietarului.

Pentru toate imobilele, fie case, apartamente sau terenuri, este vital să se clarifice, în documentația legală, cine deține dreptul de proprietate și cine are doar dreptul de folosință.