Chirie pe viață? Orice se poate întâmpla în piața imobiliară
Piața imobiliară din România din 2025 se confruntă cu noi provocări! Visul locuinței proprii devine din ce în ce mai greu de realizat, iar achiziția poate transforma cumpărătorul într-un debitor permanent. Măsurile economice au generat o stare de nemulțumire, iar „casă, dulce casă” se transformă, încet dar sigur, în „casă, chirie pe viață”.
Antoanela Comșa, expert în imobiliare, a declarat recent că anul 2025 va fi dificil și provocator pentru segmentul imobiliar. Românii vor apela din ce în ce mai mult la variantele de locuințe mai vechi sau se vor orienta către chirii, o strategie considerată mai adecvată situației economice actuale.
La Primăria Capitalei se menține un blocaj în aprobarea proiectelor de dezvoltare
În București, sub administrația interimară, expertul remarcă continuarea politicii anterioare de blocare a aprobării PUZ-urilor.
Antoanela Comșa susține că această tactică nu a generat un progres pozitiv în ultimele luni, dezvoltarea urbană continuând într-un ritm necorespunzător pentru Capitală.
„Din păcate, Bucureștiul nu s-a schimbat de la ultima noastră discuție, primarul general interimar continuând politica predecesorului său. Mai exact, aprobările PUZ-urilor sunt încă blocate. Chiar citeam o declarație a primarului unui sector, care a anunțat intenția de a pune la vot codul urbanismului; acesta reprezenta un obiectiv important în recuperarea fondurilor europene și ar fi trebuit aprobat în primul trimestru al anului trecut. Suntem aproape la finalul anului 2025, deci, așa cum stau lucrurile, trebuie să fie supus votului.”
Preocuparea pentru dezvoltarea urbană trebuie abordată dintr-o perspectivă mai largă, evitându-se concentrarea puterii decizionale asupra unei singure persoane. Un proces transparent și democratic de aprobare, adoptat de o majoritate clară, este esențial.
Eu, din experiență, am observat că dezvoltarea urbană în Capitală s-a derulat într-un mod necontrolat, ceea ce este o problemă. Îmi doresc o legislație clară și precisă care să reglementeze procedurile de construire, specificând clar norme și standarde. Nu s-au produs schimbări în acest sens.
Există, totuși, excepții. Anumite sectoare au reușit să depășească obstacolele din proceduri în perioada recentă. Dar sunt conștientă că unii dezvoltatori utilizează diverse stratageme pentru a evita procedura legală.
„Decizia asupra destinului financiar este personală”
Expertul în imobiliare anticipa o perioadă dificilă, cu noi taxe și impozite în următorii doi ani, care vor afecta direct piața imobiliară. Antoanela Comșa previzionează o presiune crescută asupra pieței de chirii, generată de influxul de persoane din zonele rurale.
În ciuda contextului dificil, nevoia de locuințe este prezentă, fapt demonstrat și de tranzacțiile record înregistrate în luna iulie a anului curent.
„Dobânzile nu vor scădea din cauza inflației actuale. Acest lucru îngreunează accesul la credite imobiliare. Aproximativ 60% din tranzacții se fac cu fonduri proprii. Restul de 40% sunt reprezentate de clienții cu resurse mai reduse, care aleg locuințe situate în zone mai puțin centrale.”
Observ o serie de date interesante. În luna iulie a acestui an am observat un număr record de tranzacții imobiliare. Acest lucru se datorează faptului că, în perioada precedentă, companii au generat dividende semnificative din cauza unui avantaj fiscal. Aceste resurse financiare au fost canalizate către investiții pe piața imobiliară.
În această situație, este posibil ca un număr crescut de persoane să apeleze la apartamente mai vechi, chiar dacă acestea prezintă deficiențe în ceea ce privește eficiența energetică, cauzând probleme de umiditate.
În București, sunt semnalate frecvent probleme cu aprovizionarea cu apă caldă și încălzire în blocuri vechi. Este important să luăm în considerare toate aspectele înainte de o investiție imobiliară. Decizia finală este individuală și depinde de modul în care fiecare persoană gestionează propriile resurse financiare.”
Riscuri ascunse în achizițiile imobiliare
Antoanela Comșa sfătuiește cumpărătorii să analizeze cu atenție o achiziție imobiliară, remarcând importanța unei investiții pe termen lung.
Expertul oferă recomandări pentru evitarea potențialelor probleme.
„În primul rând, trebuie să conștientizăm că achiziționarea unei proprietăți este o decizie pe termen lung. Cei care optează pentru credite imobiliare trebuie să își asume responsabilitățile financiare pe termen lung. Apreciem că dobânzile nu vor crește semnificativ, menținându-se în intervalele actuale.”
Însă, trebuie să fie conștienți de riscuri. Am observat clauze nefavorabile pentru cumpărători în unele documente de vânzare-cumpărare. Este esențial să cerem informații detaliate despre proprietate și istoricul construcției. Investigațiile minuțioase pot evita eventualele probleme ulterioare.
Atunci când este vorba de imobile cu valori peste 100.000 de euro, este esențial să se verifice detaliat proprietatea, includerid cercetări asupra planurilor de construcție, verificarea financiară a dezvoltatorilor și garanțiile bănești. Trebuie să fie conștienți de factori precum existența unor bănci garante în spatele proiectului.
Modalități sigure de achiziționare de bunuri imobiliare
Expertul explică cum să procedeze cei care doresc să investească în imobiliare, subliniind evitarea achizițiilor în care dezvoltatorii primesc avansuri semnificative.
„În cazul achiziționării unui imobil, aș recomanda un avans de 5-10% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare. Apoi, achitări ulterioare pe etape de construcție, de la momentul în care se atinge cota zero, până la finalizarea lucrărilor.”
Nu vă grăbiți să plătiți 80-90% din preț înainte de finalizarea construcției. Costurile materiale reprezintă doar o parte din prețul final, existând și cheltuieli legate de proiectare, teren și finanțare.
Este esențial să aşteptaţi finalizarea lucrărilor și verificarea imobilului înainte de a vă angaja financiar. Este mai sigur să achiziționați o proprietate care beneficiază de o finanțare bancară, deoarece banca a efectuat verificări amănunțite asupra proiectului și documentației.
Impactul TVA asupra pieței imobiliare
Modificările fiscale afectează în mod direct achizițiile imobiliare, în special în zonele periferice ale orașelor mai mici.
„În marile orașe, modificările în cotele de TVA nu au impact semnificativ. Însă, pentru locuințele mai puțin căutate de la periferia orașelor, influența este relevantă. Anterior, se aplicau artificii pentru a realiza tratate, neconforme cu specificul legislativ.”
Înainte de anul 2024, se aplicau artificii pentru a realiza tratate, neconforme cu specificul legislativ. Acest lucru a fost posibil până în 2024, când legislația a devenit mai clară.
În zonele periferice, diferența în cotele de TVA devine importantă pentru cumpărători cu resurse financiare limitate, care ar alege alte zone în cazul unor opțiuni mai avantajoase din punct de vedere financiar.
Apartamentele vechi în contexte economice dificile
Modificările legislative din zona imobiliară au influențat tendința către achiziția de apartamente second-hand/mai vechi.
Experții estimează o creştere a preţurilor de vânzare în următoarele luni, amplificată de tranzacțiile din piața imobiliară nouă înainte de schimbări legislative.
Cumpărătorii au accelerat contractele în segmentul imobiliar nou, influențând în mod indirect piața apartamentelor second-hand/mai vechi.
